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Immobilier locatif : les pistes pour doper ses rendements

Les rendements de l’immobilier locatif sont en chute libre. Il existe pourtant des moyens de booster votre placement.

Prix de l’immobilier en hausse, remontée des taux… placer son argent dans la pierre est de moins en moins tentant. A Paris, les ménages qui achètent pour louer ne peuvent guère espérer une rentabilité supérieure à 2,5%. « Et en province, les rendements plafonnent entre 4 et 5% pour les biens les mieux placés« , note Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers.

Il existe pourtant des moyens de doper votre placement. La première règle consiste à cibler les périphéries des grandes villes offrant un réel potentiel économique. Certaines zones dynamiques en cours de développement permettent d’obtenir des décotes de 10 à 20% sur les prix pratiqués en centre-ville, alors que les loyers y restent élevés. « En proche banlieue de Bordeaux ou de Marseille, les rendements peuvent monter jusqu’à 6% après impôts et charges pour les deux-trois pièces« , explique Jean-Michel Ciuch, directeur général du cabinet Immogroup Consulting.

Pour lire la suite : http://www.capital.fr/immobilier/actualites/immobilier-locatif-les-pistes-pour-doper-ses-rendements-606139   -   15/06/2011

Les taux des crédits immobiliers se stabilisent

Après six mois de hausse, les taux des crédits immobiliers marquent le pas. « Début juin, les trois quart des banques n’ont pas modifié leurs barèmes, 12% d’entre-elles les ont mêmes réajustés à la baisse », note Sandrine Allonier, chez le courtier Meilleurtaux.com. Un constat partagé par deux de ses principaux concurrents Empruntis et Cafpi.

Pour un emprunt sur 20 ans, la durée préférée des Français, les taux moyens se stabilisent désormais entre 4,05% et 4,30% (hors assurance), selon les courtiers. Les meilleurs dossiers peuvent même négocier des taux compris entre 3,75% et 3,90%.

Cette accalmie s’explique notamment à la baisse des taux des emprunts d’Etat à dix ans qui servent d’étalon aux banques pour fixer le coût du crédit. Mais il ne s’agit probablement que d’une pause. Selon les spécialistes du secteur, les banques ont encore besoin de reconstituer leur marge et devraient donc rehausser leurs taux au cours des prochains mois.

Source : www.capital.fr le 07/06/2011

Le PEL bientôt réformé

Son taux d’intérêt sera désormais actualisé tous les ans et ne pourra pas descendre sous les 2,5%.

Placement de prédilection des Français pour leur projet immobilier, le plan épargne logement (PEL) va se voir offrir une seconde jeunesse par le gouvernement. Selon les informations des Echos, le Conseil des ministres devrait être saisi dès la semaine prochaine, d’un projet de réforme de ce produit d’épargne qui consiste essentiellement à améliorer son taux d’intérêt, resté inchangé depuis 2003. Seuls seront concernés les nouveaux PEL ouverts à partir du 1er mars prochain.

Le rendre « plus populaire »

« Mon objectif est de rendre le plan épargne logement (PEL) plus attractif, plus populaire, afin que les ménages disposent d’un outil efficace pour constituer leur apport personnel en vue d’un projet immobilier », a résumé la ministre de l’Economie Christine Lagarde dans un entretien au quotidien économique, vendredi.
Pour le relancer, Christine Lagarde prévoit que son taux d’intérêt sera désormais actualisé tous les ans, alors qu’il restait bloqué à 2,50% depuis sept ans. Il sera indexé sur les taux de référence des marchés financiers et gagnera ainsi en souplesse, avec un taux plancher de 2,50%.

Placement rémunéré, échappant à l’impôt sur le revenu, le PEL permet aux ménages de pouvoir emprunter à un taux d’intérêt fixé dès l’ouverture (dans la limite de 92.000 euros). Depuis sa création, en 1969, la formule plaisait car elle offrait aux épargnants de la visibilité, dans un environnement où le niveau des taux pouvait varier sensiblement en quelques mois. Mais le PEL a mal traversé les années 2000. Le taux d’emprunt qu’il proposait (4,20%) n’a pas été révisé depuis 2003, alors que dans le même temps, d’autres livrets se révélaient plus intéressants.

Source : www.europe1.fr

Immobilier locatif – Investir en direct ou non ?

Pour répondre à cette question, il faut rappeler ce qu’est la loi Scellier et ce qu’est une SCPI. La loi Scellier permet à ceux qui achètent un bien immobilier neuf pour le donner en location pendant 9 ans (à titre de résidence principale pour le locataire) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % du prix de l’acquisition dans la limite d’un plafond de 300.000 euros…

Une SCPI est une société civile de placements immobiliers. On parle aussi de pierre papier. Au lieu d’acheter de la pierre en direct, vous achetez des titres de sociétés qui détiennent de la pierre sous la forme d’un patrimoine diversifié. Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI Scellier par rapport à un investissement sous le même régime en direct ?

L’avantage fiscal, autrement dit la réduction d’impôt est identique. Que l’on achète un bien en direct ou sous la forme de SCPI, on bénéficie directement de la réduction d’impôt. Avec les SCPI, la mise de fonds est généralement plus faible. En tout cas, elle peut s’adapter avec beaucoup plus de souplesse à la situation fiscale personnelle
du souscripteur. C’est plus difficile avec de la pierre en direct.

Avantages et inconvénients

Le principal, c’est la revente. Contrairement aux SCPI dites de rendement, sans avantage fiscal particulier comme celles qui investissent dans les murs de boutiques par exemple, les SCPI fiscales n’intéressent que le premier acquéreur. L’avantage fiscal ne se transmet pas lors de la revente. Cela signifie que l’on est condamné à conserver ses parts de SCPI jusqu’à la dissolution de la société civile. Il sera toujours plus facile de vendre un bien en direct, même sans avantage fiscal particulier et peut-être de réaliser une plus-value.

On peut acheter des SCPI à crédit comme pour un bien immobilier au moyen d’un crédit amortissable ou d’un crédit « in fine ». Tout le monde connaît le crédit amortissable. Dans chaque remboursement, il y a une part de remboursement des intérêts et du capital. A la fin du crédit, tout est payé.

Dans le crédit in fine, c’est différent. Pendant toute la durée de l’emprunt on rembourse les intérêts et le capital n’est restitué qu’à la fin en une seule fois. Les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers. La déduction est donc maximale. Mais pour reconstituer le capital à rembourser, il faut souscrire, dans le même temps, un contrat d’assurance vie ou une formule comparable qui va accueillir les remboursements et dont une partie va produire des intérêts. Et ces intérêts capitalisés vont servir au remboursement final.

Source : Francesoir.fr

Les tarifs des syndics mieux encadrés

Les syndics de copropriété vont être davantage encadrés. Le 19 mars, Hervé Novelli, le secrétaire d’État chargé du Commerce, a signé un arrêté listant les prestations qui doivent impérativement être incluses dans le forfait annuel payé par les copropriétaires pour la gestion courant…e de l’immeuble. Cet arrêté reprend la liste établie à titre indicatif par le Conseil National de la Consommation (CNC). Seule une minorité de syndics ne se conforme pas à ces recommandations. La plupart des copropriétaires ont donc déjà des contrats conformes aux nouvelles règles qui entreront en vigueur le 1er juillet.

Explications de Jean Chavot, Président délégué fédéral de la FNAIM

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Source : Fnaim.fr

Vers un texte de loi pour encadrer les syndics

Le ministère de la Justice travaille à un projet de loi visant à encadrer les syndics pour mieux protéger les copropriétaires. Le texte pourrait être remis au Premier ministre dans les jours qui viennent.

Améliorer le fonctionnement des syndics et mieux protéger les copropriétaires : telle est la mission que s’est fixé le ministère de la Justice, qui prépare actuellement un projet de loi sur les syndics et administrateurs de biens. Le texte, sur lequel le ministère planche avec les professionnels du secteur immobilier, pourrait être présenté sur le bureau de François Fillon dès cette semaine.

Ce projet est en préparation depuis plusieurs mois, mais ce sont les révélations sur Urbania, l’un des principaux administrateurs de biens en France, qui auraient accéléré la rédaction des textes. En décembre 2009 la Société générale avait porté plainte pour abus de confiance, mettant en cause l’administrateur. La banque demandait le remboursement de prêts consentis via la technique financière du «compte reflet», qui est contestée par les associations de copropriétaires. Elle permet en effet aux syndics d’obtenir des prêts auprès des banques, en contrepartie du placement des fonds des copropriétaires par les syndics dans leurs établissements.

Source : Batiactu.com

 » A partir de 2013, les propriétaires devront respecter les nouvelles normes d’économie d’énergie de l’habitat »

Issu du Grenelle de l’Environnement, le grand chantier de l’économie d’énergie de l’habitat entre dans sa phase de mise en œuvre. Philippe Pelletier, président du comité stratégique du « Plan Bâtiment Environnement », revient les principaux enjeux de cette politique : d’ici 2050, les logements devront diviser par cinq leur consommation énergétique, dans un premier temps des aides inciteront les particuliers à être plus écolos, un label « éco artisan » leur permettra de sélectionner les bons professionnels.

Capital.fr : Quels sont les objectifs du plan Bâtiment Grenelle Environnement ?
Philippe Pelletier : La grande bataille de l’économie d’énergie va aussi de jouer sur le bâtiment. L’objectif du Grenelle est de réduire les consommations d’énergie des logements pour atteindre une moyenne de 50 kilowattheures énergie primaire par mètre carré et par an en 2050. Nous en sommes encore loin. A ce jour la moyenne de consommation des 31 millions de logements existants est cinq fois supérieure. Cette grande révolution va donc devoir se faire par étapes. Dès 2012, les nouveaux logements devront respecter ces nouvelles normes de basse consommation et à partir de 2020 tous les bâtiments neufs seront à énergie positive, autrement dit qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Du côté des bâtiments existants, l’objectif est de réhabiliter les 800.000 HLM les moins performant d’ici 2020 et les bâtiments publics d’ici trois ans. Enfin, nous ne fixons pas d’obligation pour les propriétaires particuliers : l’idée est plutôt de les inciter progressivement à adopter ces bonnes pratiques…

Capital.fr : Justement, comment le gouvernement compte-t-il aider les propriétaires à devenir plus écolo ?
Philippe Pelletier : Tout d’abord, l’Etat vient de renforcer le budget de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) de 200 millions d’euros. Cet apport financier permettra à l’agence de distribuer davantage de subventions travaux, près de 40.000 particuliers devraient pouvoir en profiter en 2009. Parallèlement, nous lançons l’éco-prêt à taux zéro : un crédit sans intérêt, plafonné à 30.000 euros, accessible à n’importe quel propriétaire sans condition de ressources et qui servira à financer au moins de nombreux travaux d’isolation (toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, remplacement des portes et des fenêtres, installation d’un chauffage…). Nous tablons sur plusieurs dizaines de milliers de souscription pour cette année. Jusqu’à fin 2010, ce prêt peut aussi être cumulé avec le crédit d’impôt « développement durable » : ce dernier avantage permet d’obtenir 50% de réduction fiscale sur le prix d’équipements comme les pompes à chaleur dernière génération, mais aussi sur tous les travaux d’isolation main d’œuvre comprise…

Capital.fr : Quand l’éco prêt à taux zéro sera-t-il vraiment disponible ?
Philippe Pelletier : Le décret d’application doit être publié très prochainement. Onze organismes de crédit se sont engagés à le distribuer : il s’agit de BNP-Paribas, Crédit Agricole, Société générale, Caisse d’Epargne, Banque populaire, Crédit Mutuel, Banque Postale, Crédit Foncier, Crédit immobilier de France, Solféa, Domofinance. Il faut désormais que les réseaux forment leurs agents. Mais je suis confiant, ce produit doit être disponible dès le mois d’avril.

Capital.fr : Après cette phase d’incitation, envisagez-vous des sanctions pour les propriétaires qui ne respectent pas les nouvelles normes énergétiques ?
Philippe Pelletier : Nous entrons dans une période de mutation qui va totalement modifier l’économie de l’habitat. Les mesures doivent donc être graduées. Rien n’est imposé aujourd’hui, mais les nouvelles normes de consommation deviendront obligatoires demain. Sans doute à l’horizon 2013.

Capital.fr : Les professionnels du bâtiment sont-ils aussi préparés à cette « révolution » ?
Philippe Pelletier : Panneaux photovoltaïques, isolations performantes de dernière génération… les innovations qui permettent d’économiser de l’énergie existent déjà. Les grandes Fédérations du bâtiment (Capeb, FFB) doivent désormais se mobiliser pour former leurs professionnels… Elles ont en parti commencé, 7000 artisans sont déjà qualifiés, mais on est encore loin du compte : nous souhaitons que 50.000 professionnels soient parfaitement opérationnels d’ici 2010. Avec un label « éco artisan » : il sera possible aux particuliers qui le souhaitent de faire le tri et de s’adresser aux bons professionnels.

Source : Capital.fr

Le « monument » Grenelle 2 examiné à partir du 4 mai

L’Assemblée Nationale passera au crible le dernier volet du projet de loi clôturant les 5 volets législatifs du Grenelle de l’Environnement.

Bientôt fini ! Après 3 ans de débats, 4 volets déjà votés et plus de 8 000 amendements déposés, le « monument législatif » du Grenelle de l’Environnement touche à sa fin. Le dernier volet sera examiné à l’Assemblée Nationale à partir du 4 mai prochain. Grenelle 2 marque le temps « de l’application et de la territorialisation », par opposition à la loi Grenelle 1 votée en 2007 et qui avait pour but de mettre en œuvre le Grenelle de l’Environnement. Ainsi, pour le 5ème et dernier pavé, 6 chantiers ont été isolés : les bâtiments et l’urbanisme, les transports, la réduction des consommations d’énergie, la préservation de la biodiversité, la santé et les déchets et enfin la mise en œuvre d’une nouvelle gouvernance écologique. « La France avait du retard sur tous les sujets mais aujourd’hui nous sommes en avance », s’est félicité le ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer Jean-Louis Borloo.

Sur le thème des bâtiments et des questions d’urbanisme, Benoist Apparu, secrétaire d’Etat chargé du Logement et de l’Urbanisme, s’est félicité du projet portant sur « l’urbanisme de projet », destiné à simplifier les procédures de déclarations de projet. Toujours dans le chapitre urbanisme, la loi prévoit le renforcement du code de l’urbanisme par la simplification, l’actualisation et enfin le verdissement des outils de planification.

Le second chapitre du pavé à la charge du secrétaire d’Etat est destiné à la « rupture technologique dans le neuf et à la rénovation thermique accélérée pour le parc ancien ». Le dernier volet du projet de loi propose notamment de créer une attestation obligatoire destinée à vérifier la prise en compte des normes énergétiques à la fin des travaux. Autre point, le développement des contrats de performances énergétiques et l’amélioration des DPE (Diagnostiques de Performances Energétiques). La réalisation d’audits dans les grandes copropriétés et celle de DPE dans les petites et moyennes sont également mentionnées dans le projet de loi. De même Grenelle 2 souhaite rendre obligatoire dans les annonces immobilières l’information sur sa performance énergétique du bâtiment pour les futurs occupants d’un bâtiment. Les deux derniers éléments mentionnés dans le projet de loi concernent l’organisation plus efficace pour faciliter l’accès aux améliorations énergétiques pour les copropriétés et les logements en location et enfin, la prise en compte de mesures destinées à lutter contre la précarité énergétique dans les plans départementaux pour le logement des personnes défavorisées.

L’Outre-mer n’est pas laissée pour compte. Le texte prévoit en effet une extension des dispositifs favorables à l’installation d’équipements en chauffage économes aux appareils de climatisations. Interrogé sur ses pronostics quant au vote de Grenelle 2 à l’Assemblée, Jean-Louis Borloo a répondu que le « débat devrait être serein ». Réponse le 4 mai.

Source : Nouvel Obs.com

Bon plan : acheter un appartement déjà loué

Une rentabilité immédiate et sans surprise avec une décote à la clé. Voilà quelques-uns des avantages que procure l’achat d’un bien occupé.

«Acheter un bien occupé semble une évidence pour une personne souhaitant investir dans la pierre et se constituer un patrimoine», affirme Jacques de Kermorvan, de l’agence Plurimmo. En effet, la rentabilité est immédiate et l’acheteur, qui s’intéresse alors à l’immobilier ancien, a l’historique de paiement des loyers, ce qui peut le rassurer. De plus, l’existence de revenus locatifs réguliers constitue un argument de poids pour le futur bailleur au moment de solliciter un prêt auprès de la banque. Peu amateurs d’investissements risqués, les établissements prêteurs apprécient de savoir à l’avance que l’opération immobilière «rapporte».

Autre point fort de cet investissement : le bien mis sur le marché est décoté, c’est-à-dire vendu en dessous du prix du marché. «Cette minoration de la valeur s’applique toujours. C’est la contrepartie de non jouissance immédiate du logement», commente Loïc Hervé, directeur général de Locare, une filiale de commercialisation de la foncière Gecina. En général, les valeurs affichées sont de 5 à 35% moins élevées que celles du même logement vendu libre. Ces «rabais» dépendent de la durée du bail restant à courir, du niveau du loyer par rapport au marché et du type de bail signé. La réduction est toutefois faible pour un bail dont l’échéance est proche. Elle est plus élevée pour un appartement dont le contrat vient d’être renouvelé pour une durée de trois ou six ans. Parfois, les décotes atteignent entre 20 et 35% pour des biens loués avec un bail régi par la loi de 48 ou dont le locataire est «protégé», c’est le cas des personnes de plus de 70 ans ou des handicapés. Dans ces deux cas, il sera en effet difficile, voire impossible, de déloger le locataire. Il faudra attendre qu’il parte de lui-même. D’une façon générale, il est impossible de modifier un bail en cours.

Un marché alimentés par les « Zinzins »

Certains biens occupés sont cédés par les particuliers. Ces mises sur le marché surviennent à l’occasion d’un divorce, d’un pépin financier, de santé ou d’une succession. Néanmoins, l’offre de biens occupés est surtout alimentée par les investisseurs institutionnels surnommés «Zinzins» tels que les banques, les compagnies d’assurances, les caisses de retraite, etc. Propriétaires d’énormes parcs immobiliers locatifs, ils cèdent régulièrement des immeubles entiers au détail, c’est-à-dire appartement par appartement.

Quel est l’intérêt d’acheter à un «Zinzin»? Ce bailleur professionnel est en mesure de donner des informations précises concernant l’occupant (profession, situation familiale, historique des quittances, ancienneté dans le logement, nature du bail, etc.) et la qualité générale de l’immeuble (travaux réalisés et prévus dans les prochaines années). La pierre constituant pour lui une source de revenus, il a généralement veillé depuis des années à l’entretien régulier de son patrimoine. Même dans les constructions les plus anciennes, les mises aux normes réglementaires et l’amélioration du confort des logements (isolation thermique, phonique, changement des sanitaires, des canalisations) ont souvent été effectuées. Quant aux parties communes (hall d’entrée, cage d’escalier, ascenseur, etc.), elles font presque toujours l’objet d’une réfection complète lors d’une vente de l’ensemble des appartements. «Un “Zinzin” maîtrise la totalité de son immeuble, ce qui n’est pas le cas d’un particulier dont la marge de manoeuvre se limite à son appartement», explique Loïc Hervé. Ne pensez pas pour autant réaliser une bonne affaire en achetant à un «Zinzin»! Il commercialise ses appartements au prix du marché. «Une chose est sûre, le bien n’est pas surcoté, contrairement à celui d’un particulier qui a une vision subjective de son habitation qu’il a toujours tendance à surestimer», ajoute Thibault de Saint Vincent, président de Barnes Immobilier. Dans de beaux immeubles parisiens, ce placement ne rapporte que 2 à 3%. Cette opération doit donc avoir pour motivation principale la constitution d’un patrimoine à long terme.

Source : Le Figaro.fr