Lois immo

Le gouvernement s’apprête à corriger les défauts de l’investissement locatif.

Le dispositif Scellier est-il victime de son succès? Très prisé des particuliers qui investissent dans la pierre tout en réduisant leurs impôts, le dispositif pâtit de certains dysfonctionnements. «On constate une suroffre de logements neufs dans plusieurs communes ou agglomérations, comme Nancy, Mulhouse, Limoges, Tulle, Brive, Agen, Albi, Aix-les-Bains, Clermont- Ferrand, ou encore Grenoble et une suroffre encore potentielle à Besançon, Belfort, Royan», souligne une étude du cabinet Immo Group Consulting. Surtout, il existe une «inadéquation grandissante entre les loyers autorisés par le dispositif Scellier et les loyers du marché, qui peuvent être de 5 à plus de 50 % inférieurs», notent les auteurs de l’étude.

Certains promoteurs ou leurs intermédiaires font miroiter aux investisseurs des loyers conformes aux plafonds prévus par la loi mais éloignés de la réalité du marché. «Les loyers présentés aux futurs acquéreurs sont parfois trop élevés», a d’ailleurs reconnu Benoist Apparu, le secrétaire d’Etat au Logement. Ce qui pose problème aux particuliers dont le financement à crédit du bien s’appuie sur des prévisions de loyer erronées. Conscient de ces dérives, le gouvernement a donc décidé de modifier le dispositif. «Je proposerai avant la fin de l’été une révision des plafonds de loyers», a déclaré Benoist Apparu. De plus, il sera interdit de proposer un tel type d’investissement dans une partie des 170 communes mises «sous surveillance» par le gouvernement. «Depuis 2008, le gouvernement prend des mesures afin d’éviter que les investisseurs soient incités à acheter des logements là où le marché locatif est inexistant», a justifié le secrétaire d’Etat au Logement. A contrario, certaines communes situées en zone rurale qui manquent de logements devraient, elles, obtenir l’agrément Scellier. «Avant d’acheter, il faut toujours vérifier le prix du marché et les loyers pratiqués dans la ville», rappelle Benoist Apparu. Des pratiques de bon sens, parfois oubliées par des investisseurs «aveuglés» par l’avantage fiscal attractif: les contribuables peuvent en effet récupérer en neuf ans 25 % du prix du logement, dans la limite de 300 000 euros. A partir du 1erjanvier 2011, l’avantage fiscal sera maintenu à 25% pour les logements BBC (bâtiments à basse consommation) et sera ramené à 15% pour les autres.

Source : Le Figaro.fr

Les syndics de copropriété vont être davantage encadrés. Le 19 mars, Hervé Novelli, le secrétaire d’État chargé du Commerce, a signé un arrêté listant les prestations qui doivent impérativement être incluses dans le forfait annuel payé par les copropriétaires pour la gestion courant…e de l’immeuble. Cet arrêté reprend la liste établie à titre indicatif par le Conseil National de la Consommation (CNC). Seule une minorité de syndics ne se conforme pas à ces recommandations. La plupart des copropriétaires ont donc déjà des contrats conformes aux nouvelles règles qui entreront en vigueur le 1er juillet.

Explications de Jean Chavot, Président délégué fédéral de la FNAIM

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Source : Fnaim.fr

Le ministère de la Justice travaille à un projet de loi visant à encadrer les syndics pour mieux protéger les copropriétaires. Le texte pourrait être remis au Premier ministre dans les jours qui viennent.

Améliorer le fonctionnement des syndics et mieux protéger les copropriétaires : telle est la mission que s’est fixé le ministère de la Justice, qui prépare actuellement un projet de loi sur les syndics et administrateurs de biens. Le texte, sur lequel le ministère planche avec les professionnels du secteur immobilier, pourrait être présenté sur le bureau de François Fillon dès cette semaine.

Ce projet est en préparation depuis plusieurs mois, mais ce sont les révélations sur Urbania, l’un des principaux administrateurs de biens en France, qui auraient accéléré la rédaction des textes. En décembre 2009 la Société générale avait porté plainte pour abus de confiance, mettant en cause l’administrateur. La banque demandait le remboursement de prêts consentis via la technique financière du «compte reflet», qui est contestée par les associations de copropriétaires. Elle permet en effet aux syndics d’obtenir des prêts auprès des banques, en contrepartie du placement des fonds des copropriétaires par les syndics dans leurs établissements.

Source : Batiactu.com

La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, ayant fait l’objet d’une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration. Avec cette défiscalisation, l’ensemble des dépenses nécessaires à la restauration sont déductible du revenu global sans plafonnement de leur montant. Le bien doit être loué pendant 6 ans et situé dans une zone rentrant dans le cadre de la loi Malraux.

A partir du 1er janvier 2009, l’avantage fiscal ne pourra plus être obtenu par les gros dévoreurs de budgets qu’étaient les travaux de démolition, de reconstruction ou d’extension. Il ne concernera plus que les primes d’assurances, les travaux d’entretien, les taxes locales. Les sommes en jeu seront beaucoup plus modestes.

LOI n° 2003-710 du 1^er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine – JO du 02/08/2003. A ne pas confondre avec le Plan Borloo ou Loi de Cohésion Sociale votée en 2004.

La loi dite « Borloo » s’articule autour de quatre axes :

Politique de la ville et rénovation urbaine

• Réduction des inégalités sociales et des écarts de développement entre les territoires dans les zones urbaines sensibles (ZUS). Un observatoire national des ZUS est créé ;
• Création d’un programme national de rénovation urbaine (PNRU) dit « Plan Borloo ». Objectif : pour la période 2004-2008, 200 000 constructions de logements locatifs sociaux, 200 000 réhabilitations ou restructurations lourdes (dont résidentialisations) et 200 000 démolitions de logements vétustes ;
• Création de l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ;
• Sécurité dans les immeubles collectifs et copropriétés en difficultés.

Développement économique des quartiers prioritaires

Avec la création de 41 nouvelles zones franches urbaines (ZFU), Elle s’ajouterait aux 44 ZFU créées en 1999 qui vont être prolongées de cinq ans.

Procédure de rétablissement personnel

Elle donnerait une seconde chance aux personnes surendettées du fait d’un « accident de la vie » (chômage, veuvage, divorce, maladie).

L’amendement Scellier est un amendement^[1] introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008,^[2] ayant ajouté l’article 199 septvicies au Code général des impôts.^[3]

L’arrêté pris pour son application définit les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements comme correspondent aux zones A, B1 et B2 délimitées dans l’annexe à l’arrêté du 10 août 2006^[4] relatif au classement des communes par zones. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont les mêmes.^[5]

L’objectif affiché de cet amendement est de remplacer à terme les lois Robien et loi Borloo et de soutenir l’investissement locatif privé, en crise depuis septembre 2008 et le début de la crise financière.

L’amendement Scellier permet une réduction d’impôt équivalente à 25% du montant du prix du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € et d’un engagement de location de 9 ans.

Amendement Scellier : définition

L’amendement Scellier est issu de la réforme de la loi Robien, qui a été mis en place lors de la loi de finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors de dernier trimestre de l’année 2008.

L’objectif de l’amendement Scellier est de remplacer progressivement les régimes loi Robien (dont les effets ont pu être critiqués) et loi Borloo qui sont amenés à disparaître d’ici la fin de l’année 2009. À partir du 1^er janvier 2009, grâce à l’amendement Scellier les investisseurs pourront choisir entre la défiscalisation avec l’amendement Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée.

Les avantages fiscaux de l’amendement Scellier

Les avantages fiscaux de l’amendement Scellier dépendent d’une location du bien pendant 9 ans pour un usage d’habitation principale ^[6]. Dans ce cas, ils permettent :

- Réduction d’impôt équivalente à 25% du prix du logement pendant 9 ans, pour les acquisitions de biens neufs du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010. A partir du 1er janvier 2011, la réduction passera à 20% du prix de revient du logement. Il est possible de proroger l’engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d’impôt sera alors de 2% par an. Il est donc possible d’obtenir au total 37% de réduction d’impôt sur 15 ans.

- La réduction d’impôt Scellier de 25% est étalée sur 9 ans, à raison d’un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000€ une défiscalisation de 2777 € chaque année pendant 9 ans.

- Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.

- Il n’y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais un plafond de loyer. Le plafond de loyer sera variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation avec l’amendement Scellier sont les zones A, B1 et B2 (comme pour la loi Robien), c’est-à-dire Paris et la côte d’azur (zone A) et les autres grandes villes ^[6]. La zone C (le reste du territoire) est exclue du dispositif de l’amendement Scellier afin d’éviter la construction de programmes dans les villes où le marché locatif est déjà saturé – saturation qui a conduit aux critiques de la loi Robien, certains propriétaires n’ayant pu bénéficier des avantages fiscaux faute de trouver des locataires ^[6].

La valeur d’achat du bien immobilier est plafonnée à 300 000 euros (s’il y a des travaux à effectuer, c’est la somme totale de l’achat du bien et des travaux qui doit être de inférieure à 300 000 euros). Il est à noter que le locataire du futur investissement peut être un membre de la famille s’il n’appartient pas au foyer fiscal.

La loi Robien pour l’investissement locatif est une loi française adoptée le 3 avril 2003 en faveur de la location, qui s’est substituée à la loi Besson de 1990^[1]. Ce dispositif, qui vient à terme, a été remplacé fin 2008 par la loi Scellier.

La loi Robien a eu pour effet d’augmenter les nouvelles constructions, dans certaines villes moyennes bien au-delà des possibilités de location du marché. Nommé d’après le ministre Gilles de Robien (alors UMP-UDF) et promulguée par le gouvernement Raffarin, cette loi instaure un dispositif qui régit des avantages fiscaux en faveur des propriétaires de logements faisant l’objet d’une location remplissant certaines conditions, et des souscripteurs de parts de SCPI.

La loi a fait l’objet d’un certain nombre de critiques, ayant poussé certains investisseurs privés, majoritairement sans expérience d’investissement préalable, à acheter à des promoteurs peu scrupuleux, et dans des lots immobiliers en cours de construction situés dans de petites villes, où le marché locatif s’est vite vu saturé^[2]. Par conséquent, ces nouveaux propriétaires n’ont pu bénéficier des avantages fiscaux de la loi, n’ayant pas pu les louer pour la durée prévue par la loi. Selon le rapport de 2008 du député Jean-Yves Le Bouillonnec, certains loyers Robien comptent ainsi parmi les plus élevés dans des villes moyennes, par exemple Angers, où un 65 m² ancien se louait, en 2007, 361€ par mois contre 924€ pour son équivalent Robien^[3]. Le dispositif coûte au total 400 millions d’euros par an à l’Etat^[3].

Historique de la loi

Loi applicable depuis le 3 avril 2003 en France avec date d’effet rétroactive au 1^er janvier 2003, en remplacement du dispositif Besson, le dispositif Robien est une mesure d’incitation fiscale pour encourager les contribuables français à participer à la construction de logements neufs pour faire face à la pénurie de logement et maîtriser le prix des loyers.

Le dispositif Robien est ouvert à ceux qui achètent un logement neuf destiné à la mise en location pour un locataire qui en fait sa résidence principale. Pour pouvoir en bénéficier, le bien devra être loué pendant une période de 9 ans au minimum. Le dispositif Robien est également étendu à l’ancien sous certaines conditions très restrictives (Loi Robien réhabilitée).

Depuis le 1^er septembre 2006, la loi est réformée, et devient Loi Robien dite « Recentrée ». Le dispositif Robien Recentrée a été créé par l’article 40 de la loi portant Engagement National pour le logement du 13 juillet 2006 et s’inspire du dispositif Robien existant.

Dispositif fiscal initial

Initialement, une déduction allant jusqu’à 65% (8% par an pendant 5 ans, puis 2,5 % les années suivantes) du montant de l’acquisition, répartis sur 15 ans (9 ans puis renouvelable 3 ans plus 3 ans) venait minorer, les années correspondantes, le revenu imposable des contribuables investisseurs. (Ne pas confondre la déduction de revenus et la réduction d’impôts, le premier vient en déduction des revenus pour obtenir une économie d’impôt, alors que le second vient directement minorer le montant de l’impôt à payer).

En plus de cet avantage, les charges générées par l’opération viennent également en déduction des revenus des contribuables investisseurs, il s’agit des intérêts d’emprunts, des frais de gestion et des assurances en garantie de loyers dans la limite d’un déficit foncier de 10 700 euros par an, mais également d’une déduction forfaitaire de 6% sur les loyers encaissés (remplacée par une déduction des frais réels depuis 2007), grâce à la mise en location.

Robien Recentré

• Amortissement de 50 % de la valeur de l’investissement (Soit 6% pendant 7 ans, puis 4% les deux dernières années) réparti sur 9 ans et pas sur 15 ans.
• En revanche les frais de syndic font maintenant partie des charges pouvant être déduites des revenus des contribuables. Au total sur neuf ans, c’est donc 50% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable.
• Obligation de louer neuf ans (l’imputation d’un déficit fiscal sur l’année N entraîne l’obligation de louer jusqu’au 31 décembre de l’année N+3).
• Respect des plafonds de loyers (Chaque année, en fonction des secteurs (A, B1-B2, C)^[4], les plafonds de loyers au m² sont réévalués) On constate que ces plafonds correspondent à peu près à ceux pratiqués dans le marché libre.
• Respect du plafond de 10 700€ par an de déduction.

Par la mécanique financière de l’opération, les loyers encaissés dans ce type d’opération sont non imposés durant plusieurs années. Après la fin de la période de défiscalisation, les loyers seront imposables.

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur. Mais la location à un ascendant ou à un descendant de l’investisseur n’appartenant pas à son foyer fiscal est permise.

La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, dite loi Besson (du nom de Louis Besson, ministre du logement), dispose dans son article 1^er : « Garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. Toute personne éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité, dans les conditions fixées par la présente loi, pour accéder à un logement décent et indépendant et s’y maintenir ».

(source : http://www.viepublique.fr)

Lancé début 1999, en remplacement du  » Périssol  » le dispositif ou loi  » Besson  » repose sur un mécanisme d’amortissement appliqué à l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien.

Après un départ très timide, cette occasion de défiscalisation a séduit un nombre croissant d’investisseurs.

Les avantages fiscaux pour un logement neuf L’amortissement Besson est réservé aux personnes physiques qui achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale. Les logements meublés ou appartenant à des entreprises individuelles ne sont pas concernés.

Pendant les 5 premières années de location, vous déduisez de vos revenus fonciers 8% de la valeur d’acquisition du bien (frais de notaire inclus), puis 2.5% par an pendant 4 ans. Pendant les 6 années qui suivront, vous pourrez bénéficier de la déduction de l’amortissement au taux de 2.5%. Les déficits fonciers créés (lorsque le montant des loyers perçus ne compense pas les intérêts de votre emprunt immobilier), sont déductibles de vos revenus globaux jusqu’à hauteur de 10 671 euros par an.

Si un solde subsiste, il sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La loi de finance 2002 a prévu un nouveau dispositif : le contribuable ne peut amortir le capital investi dans l’acquisition d’un logement neuf, mais peut bénéficier d’une déduction forfaitaire au titre des frais de gestion de 60% contre 14% en droit commun.

Vous pouvez également déduire de vos revenus imposables les intérêts de l’emprunt que vous avez souscrit pour l’achat du logement.

Par ailleurs, la Loi Besson du 31 mai 1990 implique que toute commune de plus de 5000 habitants doit prévoir des « aires de stationnement » pour les gens du voyage, alors tenus de déclarer une « commune de rattachement » (qui n’est pas cependant nécessairement leur commune de résidence). La population des gens du voyage rattachée à une commune de doit pas représenter plus de 3% de la population de cette dernière (par peur de gonflement des effectifs par les municipalités). De plus, les 20 % de logements sociaux apparaissent dans la loi. Désormais les communes ayant moins de ce quota ne peuvent plus user de leur droit de préemption urbain dans le but de conserver un terrain ou immeuble destiné a accueillir des logements sociaux.