Infos pratiques

« Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Source : article 6 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Le 1er janvier est entré en vigueur un nouveau dispositif obligatoire en cas de vente ou d’achat d’un bien : le diagnostic technique des installations électriques. Petit rappel de tous les diagnostics à effectuer avant une transaction immobilière.

La règle

Le vendeur d’un bien immobilier doit le soumettre, à ses frais, à un ensemble d’« examens », et ce, avant la signature de la vente. Objectif : permettre au candidat à l’acquisition d’acheter en toute connaissance de cause, qu’il s’agisse de la présence de plomb, de termites ou d’amiante, de l’état des installations de gaz, de l’exposition à des risques naturels et technologiques, de la performance énergétique du bien, et plus récemment, de l’état des installations électriques. Ces renseignements seront ensuite collectés dans un « dossier de diagnostic technique » annexé à la signature du compromis, ou, au plus tard, à l’acte de vente notarié.

Plomb, amiante, termites

Tout bien construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’une analyse en matière de plomb. Un « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP) permet de détecter et d’identifier la présence de ce métal dans les parties privatives d’une maison, ou d’un immeuble. Objectif : prévenir les intoxications liées à la dégradation du matériau. Depuis le 12 août 2008, le syndic doit également tenir à disposition de tous les occupants un CREP dans les parties communes. Le même principe de prévention régit le diagnostic « amiante ». Un document baptisé « état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante » doit informer l’acquéreur d’un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sur la quantité, la situation et l’état de conservation des éléments susceptibles d’en contenir. Il existe un troisième ennemi, qu’il est préférable d’éradiquer avant toute signature : les termites. Premier réflexe à adopter : vérifier si un arrêté préfectoral exige le diagnostic « termites », auprès de la mairie, du département, de la préfecture ou encore de la DDE du lieu concerné. Le cas échéant, une déclaration devra être effectuée en mairie au cours du mois qui suit la découverte, avant un traitement des charpentes destiné à éliminer les termites, et ce, aux frais du propriétaire. Mieux vaut donc anticiper, et prévoir une clause, dans le compromis, négociant la prise en charge du traitement parasitaire en cas de mauvaise surprise.

Gaz

Depuis le 1er novembre 2007, le gaz fait aussi l’objet d’une observation méticuleuse, dans les logements au sein desquels l’installation intérieure est réalisée depuis plus de 15 ans (sauf en présence d’une attestation de conformité « Qualigaz »). Une description précise, qui doit dater de moins de 3 ans, décrit l’état général et les modes d’aération de l’équipement.

Risques naturels et technologiques

Inondation, séisme, explosion : certaines zones géographiques sont concernées par des risques qu’il est indispensable de connaître. Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur d’un logement, ou d’un terrain implanté en zone « sensible » – quelle que soit sa destination – doit en informer l’acquéreur, au sein d’un « état des risques naturels et technologiques » datant de moins de 6 mois (informations et formulaires à retirer auprès de la mairie, du département ou de la préfecture). Un document qui permet de prendre connaissance de la présence locale d’un plan de prévention des risques, ou encore d’une zone de sismicité, assorti des comportements à adopter en cas d’urgence.

Performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique est le seul à n’avoir qu’une valeur d’information. Valable 10 ans, il concerne obligatoirement les ventes de bâtiments existants, mais aussi les constructions neuves dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007. Les informations qu’il délivre concernant les consommations d’énergie du logement – estimées ou réellement constatées – sont réunies dans des « étiquettes énergie » accompagnées de conseils pour améliorer le résultat obtenu (aération, régulation des appareils de chauffage, choix de l’éclairage basse consommation…).

Sanctions

L’absence de l’un de ces diagnostics obligatoires entraine, pour le vendeur, l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Exception faite, toutefois, du diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur indicative.

Mise en oeuvre

Alors que l’état des risques naturels et technologiques peut être rédigé par le propriétaire, les autres diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés.

source : FNAIM

Dépôt de garantie limité à un mois, indexation des loyers sur l’indice des prix à la consommation… La loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (dite loi TEPA) comporte différentes mesures en faveur des locataires. État de lieux…

Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie versé lors de la signature du bail était auparavant limité à 2 mois de loyer hors charges. Depuis le 9 février 2008, il est limité à 1 mois de loyer hors charges. Cette réduction du dépôt de garantie ne concerne que les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (locaux loués nus à usage d’habitation principale ou mixte). Le montant du dépôt de garantie reste libre pour les locations meublées ou les locations de résidences secondaires.

Ledit dépôt de garantie peut être pris en charge par l’avance loca-pass, désormais accessible à tous. Celle-ci est versée au locataire sous la forme d’un prêt sans intérêt à rembourser dans les trente-six mois. Le montant de cette avance ne peut dépasser 2300 euros.

La nouvelle loi ne concerne que les baux signés à compter de son entrée en vigueur. Par conséquent, les locataires qui étaient en place avant le 9 février 2008 ne peuvent réclamer le remboursement d’un mois de dépôt de garantie.

Nouvel indice de révision de loyer.
Le nouvel indice de révision de loyer (IRL) doit permettre de modérer les augmentations de loyer. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers). Il s’applique aux contrats de location conclus à partir du 10 février 2008 et aux baux en cours*

Allocation logement versée directement au propriétaire.
La loi Tepa réaffirme le principe selon lequel l’allocation logement peut être versée directement au propriétaire, s’il le désire. L’autorisation du locataire n’est plus requise.

Le bailleur déduit cette allocation du montant du loyer et porte cette déduction à la connaissance du locataire. A défaut de pratiquer cette déduction, l’allocation est versée à l’allocataire.

* Pour les logements loués vides à usage de résidence principale ou mixte professionnel et d’habitation dont le bail est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que pour les locations meublées à usage de résidence principale et qui comportent une clause de révision. S’applique également aux bâtiments d’habitation loués dans le cadre de baux ruraux, et aux redevances de loyers dans le cadre d’une location accession.

Source : FNAIM

• Le PEL et le CEL : le plan d’épargne logement et le compte d’épargne logement

Les prêts consentis après une période d’épargne sur un Compte d’épargne Logement ou un Plan d’Epargne Logement ont des taux très avantageux, mais il s’agit là de prévoir l’ouverture des comptes quelques années avant l’achat immobilier, et le montant de financement auquel vous aurez droit dépend du montant de la somme des intérêts accumulés et la durée de la période de remboursement que l’on souhaite.
Le prêt doit être demandé au maximum deux ans après la date de clôture du plan.

• Le prêt à 0% du ministère du logement

Le prêt à 0% est un prêt administré, aidé par l’Etat, remboursable sans intérêt sur une durée calculée suivant le niveau de revenu de l’emprunteur. Il remplace le prêt PAP depuis le 1er octobre 1985, mais ses conditions sont strictement réglementées.
Il s’agit en fait d’une avance de fonds remboursable sans intérêts. Son montant ne peut pas dépasser 20% d’un prix maximal d’opération fixé en fonction de la composition familiale et de la zone géographique. En outre, l’endettement lié à ce prêt ne doit pas être supérieur à 50% des autres prêts immobiliers dont la durée de remboursement est supérieure à deux ans.
Pour bénéficier de cette aide de l’Etat, votre revenu imposable n-2 (soit celui de 1999 pour une demande en 2001) ne doit pas dépasser certains plafonds déterminés en fonction de la composition du ménage et du secteur géographique.
• Le prêt conventionné

Le prêt conventionné, sans condition de ressources, peut être consenti par toutes les banques ayant passé une convention avec l’Etat. Il ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Le bénéficiaire du prêt doit occuper le logement financé à titre de résidence principale (au moins huit mois par an), soit lui-même, soit son conjoint, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint. Cette occupation doit être effective un an maximum après la déclaration d’achèvement des travaux, ou l’acquisition si celle-ci est postérieure à ladite déclaration.

• Le P.A.S : le prêt à l’accession sociale

Le prêt PAS est accordé sous les mêmes conditions que les prêts conventionnés classiques, à des personnes dont les ressources sont inférieures à des plafonds. Les revenus de référence sont ceux de l’année (n-2).
L’Etat apporte sa garantie à ces prêts grâce à un fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété. Ils peuvent être consentis par tous les réseaux bancaires adhérant au fond de garantie et bénéficient de taux d’intérêt réduits.

• Les prêts bancaires libres

Ils obéissent à la loi du marché. Les taux se discutent avec le banquier. C’est donc à l’emprunteur de faire jouer la concurrence afin d’obtenir les meilleures conditions de crédits (voir le contrat de prêt).
Il peut également s’adresser à un professionnel du courtage de prêt, à même de le conseiller sur les différents taux et produits financiers.

• Le prêt 1% employeur

L’emprunteur doit être salarié d’une entreprise employant au moins 10 salariés.
Le montant du prêt est réglementé. Le salarié dépose sa demande auprès de son employeur.
Il n’y a pas de conditions de ressources mais le montant du prêt est variable selon les ressources.
Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur ou d’un locataire sous certaines conditions. Il peut être neuf ou ancien (si plus de 20 ans : obligation d’effectuer des travaux représentant au moins 25% du prix de l’acquisition).
Il n’y a pas de condition en cas de mobilité professionnelle, de première acquisition avec revenus plafonnés ou d’acquisition d’un HLM.

• Les prêts aux fonctionnaires

Ce sont des prêts accordés en complément d’un prêt conventionné. Le montant du prêt et les taux d’intérêt sont réglementés. Le prêt concerne la résidence principale de l’acheteur (ou résidence pour la retraite à condition de respecter certaines obligations),ou alors la résidence principale d’un locataire sous certaines conditions.

• Les prêts des départements

Ce sont des prêts accordés à titre complémentaire par certains départements. Les taux d’intérêts et les montants du prêt sont variables selon les départements : de 2 à 5% pour 1500 euros à 12.000 euros
Les conditions varient selon les départements.

• Les prêts à l’amélioration de l’habitat

Vous devez déjà percevoir une prestation familiale. Les travaux doivent concerner la résidence principale et doivent être des travaux de réparation, d’assainissement, d’amélioration, d’agrandissement ou de division, d’isolation thermique.
Ils excluent donc tous travaux d’entretien, ou à caractère « luxueux » ou encore destinés à l’achèvement d’une construction neuve. Le montant du prêt dépend du coût des travaux et peut atteindre 80% des dépenses engagées dans la limite de 7000 F soit 1067.14 euros. Son taux d’intérêt est de 1%, remboursable en 36 mensualités égales.
Ce prêt est versé par moitié à la signature du contrat, sur présentation du devis et à l’achèvement des travaux, sur présentation de la facturation.
Les démarches: remplir un formulaire de prêt à l’amélioration de l’habitat, que vous pouvez demandez à votre CAF.
Vous devrez le retourner rempli, daté, signé et accompagné des documents suivants :
· devis détaillés des travaux établis par les entreprises
· devis des matériaux utilisés établis par les fournisseurs si vous effectuez vous-même les travaux
· la photocopie du permis de construire si la nature des travaux le nécessite.

• Le courtage de prêts

Le courtage de prêt permet aux particuliers de déléguer la recherche du meilleur taux d’emprunt à des professionnels du prêt. Ces intermédiaires du secteur se chargent donc de négocier pour vous les meilleurs taux auprès des banquiers.
En réunissant les différentes demandes de prêt, ils se transforment alors en véritables grossistes du crédit et peuvent donc faire jouer leur pouvoir financier pour obtenir les meilleures conditions.
Mais un courtier est plus qu’un simple négociant en prêt. Il est avant tout un conseiller capable de vous élaborer les meilleurs montages financiers et fiscaux selon votre situation patrimoniale.
Le courtage de prêt tend à s’imposer dans le monde du crédit, concurrençant ainsi les banques et établissement spécialisés jusqu’ici seuls sur le marché.
Une bonne alternative si vous vous sentez perdu dans ce monde financier et qui peut vous faire gagner de l’argent : de 0.2% à 1% sur les intérêts.
La rémunération des courtiers en prêts est forfaitaire et varie entre 450 euros et 750 euros. Il est à noter que cette rémunération vous évite de payer des frais de dossier bancaires.

source: http://www.3d-immo.com/guide-immobilier/conseils-achat/prets-immobiliers.php

38,2 milliards d’euros : tel est le montant de la facture énergétique payée par la France en 2005 ! Pour réduire sa facture de chauffage, un geste simple : utiliser les installations existantes avec modération. Et si l’on fait construire sa maison, autant choisir des équipements moins gourmands en énergie…

Installations existantes : économiser l’énergie

Premier moyen pour réduire sa consommation de chauffage : isoler son habitation.
La pose d’un double vitrage VIR (Vitrage à isolation renforcée) empêche la chaleur de s’échapper par les fenêtres. Autre point stratégique d’isolation : le toit. C’est par là que 50% de l’énergie de chauffage est susceptible de se perdre. Car l’air chaud, c’est une loi physique, finit toujours par monter ! Et puis bien sûr, il faut « calorifuger » les tuyaux situés dans la cave pour éviter les déperditions de chaleur (en clair, les entourer de gaines isolantes).
Une bonne isolation représente environ 20% d’économie d’énergie.

Second moyen pour ne pas gaspiller l’énergie tout en réduisant sa facture : utiliser les appareils chauffants avec modération. On estime qu’il suffit, en hiver, d’une température ambiante de 19°C la journée et de 17°C le soir dans une chambre (si les couvertures sont assez chaudes). Baisser son chauffage d’un degré, c’est environ 7% d’économie sur sa facture énergétique !

Dernier moyen : entretenir son équipement.
Dépoussiérer le convecteur électrique permet de le rendre plus performant. Le simple entretien annuel d’une chaudière permet d’économiser de 5 à 8% d’énergie.

Installer un nouveau mode de chauffage : choisir le moins énergivore

Si l’on dispose d’un chauffage central ou collectif, il n’est pas forcément simple de revoir toute l’installation de l’immeuble ! Installer un nouveau circuit de chauffage dans une habitation individuelle paraît plus immédiatement accessible… Encore faut-il faire un choix entre plusieurs voies.

Le chauffage électrique
Le chauffage électrique est le plus onéreux des systèmes. Mais on peut tenter de réduire sa facture et sa consommation d’énergie en optant pour le bon émetteur de chaleur :

Le convecteur électrique est l’émetteur le plus cher. Peu coûteux à l’achat et facile à installer, il s’avère être à l’usage particulièrement dispendieux.

Le panneau rayonnant, quant à lui, revient à l’usage légèrement moins cher qu’un convecteur. Il couvre et chauffe une surface plus large.

Le radiateur à accumulation est bon marché à l’usage (il stocke la chaleur pendant les heures creuses EDF et la restitue en journée). Désavantage: il est encombrant et peu esthétique.

Chauffage au fioul ou au gaz

Les chaudières récentes, « à condensation » ou « basse température »*, sont plus performantes que les générations précédentes. Elles chauffent plus vite et sont moins gourmandes en énergie. Elles consomment 25% d’énergie en moins environ qu’une chaudière datant des années 80. Le chauffage avec des énergies renouvelables
Équipements « écolo-compatibles », ils représentent le futur des moyens de chauffage, même s’ils représentent aujourd’hui un investissement initial très important :

Pompes à chaleur. Le chauffage par pompe à chaleur va chercher la chaleur dans l’air ou dans le sol à l’aide de capteurs. Il existe plusieurs types de pompes qui, selon la disposition des capteurs, nécessitent un investissement plus ou moins important. L’installation reste malgré tout assez lourde, il est préférable qu’elle ait été conçue avec les plans de la maison. Mais le résultat est là : c’est environ 60% d’économie d’énergie comparé à une installation électrique.

Solaire. L’énergie solaire, quant à elle, ne peut couvrir tous les besoins en chauffage : elle demande obligatoirement l’installation d’un circuit électrique ou au gaz complémentaire. Un système d’énergie solaire permet d’économiser, après plusieurs années d’amortissement du prix d’achat, de 50 à 70% sur une facture d’électricité.

Pour évaluer ses besoins et être conseillé : Espaces Info-Energie de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) n° Azur : 0810 060 050

* Plus d’informations sur le site de l’Ademe

Les aides financières

Isolation, modernisation du système de chauffage, choix d’une énergie renouvelable… Les travaux d’économie d’énergie peuvent faire l’objet d’une TVA réduite, d’un crédit d’impôt ou d’une subvention de l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Par exemple, l’installation d’une chaudière basse température peut faire bénéficier le locataire ou le propriétaire d’une résidence principale d’un crédit d’impôt de 25% des dépenses TTC. Renseignements sur le site de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie).

source : FNAIM

Vous devez être soit :

- être âgé de plus de 60 ans et ne pas payer l’Impôt Sur la Fortune (ISF) ;
- être veuf ou veuve, quel que soit votre âge, et non assujetti à l’ISF ;
- être titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
- être bénéficiaire de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ;
- être infirme ou invalide, et votre travail ne vous permet pas de subvenir à vos besoins.

Vous devez occuper votre logement seul ou avec :

- votre conjoint ;
- des personnes à charge ;
- des personnes qui reçoivent l’Aspa ;
- des bénéficiaires de l’ASS (Allocation Supplémentaire de Solidarité).

Quelles sont les conditions de ressources ?

Pour savoir si vous pouvez bénéficier de l’exonération, vous devez vous reporter au revenu fiscal de référence indiqué sur votre feuille d’imposition. Pour la taxe d’habitation de l’année 2010, vous prenez en compte les montants de 2009.Les plafonds varient en fonction du nombre de parts que vous déclarez pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Par exemple, au 1er janvier 2010, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser :

- 9 876 € si vous déclarez une part ;
- 15 150 € pour deux parts ;
- 20 424 € pour trois parts.

Ces montants ne concernent que la métropole. Ils sont plus élevés pour les DOM et la Guyane.

Pouvez-vous bénéficier d’un plafonnement de la taxe d’habitation ?

Si vous revenus dépassent les plafonds susceptibles de vous donner droit à une exonération, vous pouvez peut-être bénéficier d’une réduction de la taxe.Pour cela, vous ne devez pas être soumis à l’ISF, et vos revenus ne doivent pas dépasser, au 1er janvier 2010 :

- 23 224 € si vous déclarez une part :
- 32 920 € pour deux parts ;
- 41 460 € pour trois parts.

Pour consulter le détail des conditions de ressources, rendez-vous sur le site de l’administration fiscale. Si vous êtes étudiant, vous pouvez être exonéré de la taxe d’habitation si :

- vous logez dans une résidence affectée au logement étudiant ;
- vous êtes locataire d’une chambre meublée chez l’habitant.

source : http://www.pratique.fr/quelles-exonerations-taxe-habitation.html

Face à la pénurie de logements disponibles dans les résidences collectives, les cités universitaires ou encore les Habitations à Loyer Modéré (HLM), la majorité des étudiants se tourne aujourd’hui vers le parc locatif privé. Loin des idées reçues, louer son bien à un étudiant, c’est jouer la carte de la sécurité, car ce candidat bénéficie d’un large réseau pour garantir la fiabilité du paiement de ses loyers. Zoom sur un profil de locataire digne de confiance.

Derrière un étudiant, sa famille
Si l’étudiant locataire – par définition – ne dispose pas (ou de peu) de revenus, il bénéficie en revanche généralement du soutien financier de sa famille. D’après les chiffres de l’Insee, 9 étudiants sur 10 âgés de 19 à 24 ans sont régulièrement aidés par leurs proches pour le règlement de leurs charges.

Les allocations de la Caf, bases d’un calcul mensuel
Quel que soit le type de bien que vous louez, (chambre, studio ou deux-pièces, meublé ou non), sachez que les étudiants sans ressource (ou bénéficiant de faibles ressources liées à un emploi à temps partiel) bénéficient systématiquement des aides mensuelles octroyées par la Caisse d’allocations familiales (Caf).
Divisées en deux grandes familles, l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et l’Allocation Logement à caractère Social (ALS), ces bases peuvent être soit versées au locataire, soit directement au propriétaire selon les cas.
Si l’étudiant opte pour une colocation, le principe est le même : la Caf divise alors le coût global du loyer par le nombre de colocataires, afin de calculer le montant versé à chacun.
Loca-pass: dépôt de garantie et caution
Grâce au 1% logement (participation des employeurs à l’effort de construction à l’origine, élargie à l’ensemble du parcours résidentiel des salariés, mais aussi des jeunes de moins de 30 ans et des étudiants boursiers d’Etat), les étudiants offrent de sérieuses garanties :

• L’avance « Loca-pass » constitue le dépôt de garantie, sous la forme d’un prêt amortissable sur 36 mois maximum, remboursable, après différé de 3 mois, en mensualités de 15 euros minimum.
• La garantie « Loca-pass », cautionnement solidaire de 3 ans donné au bailleur, permet de couvrir 18 mensualités du loyer et des charges. Notez que ces mensualités ne peuvent en aucun cas dépasser 2300 euros (plafond déterminé pour profiter du Loca-pass).

L’assurance
Comme tout locataire, l’étudiant a l’obligation de souscrire une assurance pour protéger le logement qu’il occupe. Généralement, l’option « multirisques habitation » couvre à la fois le mobilier, les biens personnels, la responsabilité civile et bien sûr les grandes catégories d’accidents : incendie (explosion), dégât des eaux, vol et bris de glace. Enfin avant de louer, prenez soin de respecter les différentes étapes : de la rédaction du contrat de location à l’état des lieux, en passant par la perception du loyer moyennant quittance, car un locataire « étudiant » satisfait, c’est d’abord une bonne publicité, et pourquoi pas un locataire « salarié » qui élira domicile plus longtemps chez vous…

Toutes les informations sur l’aide au logement, avec des simulations sur www.caf.fr

source : FNAIM

Lors d’une séparation ou d’un divorce, la question du devenir du logement commun devra être réglée par les ex-conjoints. Dans l’idéal, ils parviendront à s’entendre pour procéder à la vente. Mais que se passe-t-il alors si l’un des époux ou concubin refuse obstinément de vendre ? Autre point à ne pas négliger, l’aspect fiscal : la vente d’une résidence principale ouvre droit à l’exonération de la plus-value, mais qu’en est-il lorsque l’un des conjoints a déjà déménagé ?

Mettre le bien en vente

Epoux mariés. Lorsque les conjoints sont mariés sous le régime de la communauté, le logement acquis pendant le mariage constitue en principe un bien commun, même s’il est acheté par un seul des époux. La décision de vendre nécessitera alors l’accord des deux conjoints. Mais le contexte d’une procédure de divorce peut aboutir à des situations de blocage. A défaut de terrain d’entente, le juge aux affaires familiales pourra autoriser l’un des époux à passer seul l’acte de vente malgré l’opposition de son conjoint, si « son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille » (1). Par exemple, s’il met en péril l’équilibre financier du parent qui survient aux besoins des enfants (2). En revanche, lorsque le logement est un bien propre (acquis avec des fonds personnels de l’un des époux), le conjoint qui en est propriétaire peut en disposer sans avoir de compte à rendre à l’autre. Toutefois, son consentement restera nécessaire si le logement abrite la famille du couple (3).

Concubins et partenaires pacsés. Le concubinage et, depuis le 1er janvier 2007, la signature d’un PACS, n’implique aucune communauté des patrimoines. Ainsi, lorsqu’ils décident d’acheter un bien en commun, concubins et partenaires pacsés devront le faire sous le régime de l’indivision. La mise en vente requerra alors le consentement de chacun. C’est le principe de l’unanimité prescrit pour les actes de disposition autres que ceux portant sur les meubles indivis (4).S’ils s’opposent, la saisine du juge s’imposera. Deux procédures distinctes sont alors susceptibles d’être mises en oeuvre par l’indivisaire désireux de vendre l’immeuble indivis, lorsque le refus de l’autre met en péril l’intérêt commun (5), ou lorsque ledit indivisaire est titulaire d’au moins 2/3 des droits indivis et à la condition que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’autre (6)

Fixer un prix et se répartir le produit de la vente

Eviter de céder à l’urgence. Une séparation pourra avoir certains effets négatifs. Par exemple, si certains meubles ont été emportés, ou si les visites ne se font qu’en présence d’un seul des propriétaires, les acquéreurs pourront en déduire que les vendeurs sont pressés et qu’ils accepteront une offre à la baisse… Autre problème, une mésentente sur la fixation du prix de vente. Toutes ces difficultés doivent inciter à prendre le plus grand soin du choix du professionnel appelé à négocier la vente. Un agent immobilier expérimenté saura souvent débloquer la situation et préserver les intérêts financiers de ses clients.

Répartition du prix de vente. Les époux auront en principe droit chacun à la moitié du produit de la vente du logement commun. S’agissant des ex-concubins ou partenaires pacsés, le prix devra être partagé au prorata de la participation de chacun dans le financement de la vente. Si rien n’a été précisé dans l’acte, le bien sera réputé leur appartenir à chacun pour moitié. Toutefois, un partenaire pourra ensuite prouver qu’il a financé plus que sa quote-part.

La vente est conclue : en cas de plus-value ?

La plus-value réalisée lors de la vente n’est pas imposable si l’immeuble vendu, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, constitue la résidence habituelle et principale des propriétaires au moment de la vente (7).

Toutefois, en cas de séparation ou de divorce, cette condition n’est parfois plus remplie, par exemple si l’un des conjoints a déjà quitté le domicile familial. L’administration a pris conscience de cette difficulté, et elle admet que l’exonération soit conservée, sous certaines conditions (cumulatives) :

• le logement constituait effectivement la résidence principale du couple lors de la séparation
• c’est la rupture qui a motivé la vente
• le logement a été occupé par un des ex-conjoints jusqu’à sa mise en vente
• la vente intervient dans un délai normal (voir encadré).

Cette tolérance fiscale vaut pour les époux, les concubins et les partenaires pacsés (8). Elle s’applique également pour les immeubles en construction, à condition que le couple n’ait pas été propriétaire du logement qu’il occupait dans l’attente de la fin des travaux.

Remarque : la circonstance que le conjoint soit propriétaire du logement qu’il occupe à la date de la cession de l’ancienne résidence commune des époux n’est pas de nature à écarter le bénéfice de l’exonération (9).

Le caractère normal du délai de vente du logement commun

Le bénéfice de l’exonération n’est subordonné à aucun délai légal maximum entre la date de séparation ou de divorce et la date de mise en vente. Les services fiscaux apprécient au cas par cas chaque situation, en tenant compte :
- des conditions de la séparation, par exemple de la durée de la procédure de divorce
- du marché de l’immobilier
- des caractéristiques du bien
- des démarches effectuées (annonces publicitaires, mandats donnés aux agences immobilières…).
En principe, l’administration fiscale considère qu’un an constitue un délai normal de vente. Toutefois, pour tenir compte de la situation difficile actuelle du marché immobilier, l’administration fiscale a admis, pour les cessions intervenues en 2009 ou celles qui interviendront en 2010, qu’un délai de vente de deux ans constitue, dans tous les cas, un délai normal, sous réserve bien entendu que le logement n’ait pas été, pendant cette période, donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. (10)On ne saurait trop conseiller de conserver la trace matérielle de toutes les actions entreprises en vue de la vente.

(1) Article 217 du Code civil(2) Cour de Cassation, 1ère chambre civile, 30 septembre 2009, n°08-13220(3) Article 215, 3ème alinéa du Code civil(4) Article 815-3, 6ème alinéa du Code civil(5) Article 815-5 du Code civil(6) Article 815-5-1 du Code civil(7) Article 150 U II 1° CGI(8) Instruction administrative du 27 juillet 2007, publiée au BOI sous la référence 8 M-2-07(9) Instruction administrative du 14 janvier 2004, publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04(10) Instruction fiscale du 31 mars 2009, publiée au BOI sous la référence 8 M-1-09

source : FNAIM

Les étudiants bénéficient d’une disposition particulière de la loi qui ramène la durée minimale d’une location meublée à neuf mois. À la différence d’un bail meublé ordinaire, qui doit avoir une durée minimale d’un an, les étudiants peuvent s’assurer un toit d’octobre à juin, juste le temps d’une année scolaire.
Un bail meublé étudiant est, comme son nom l’indique, une location meublée spécifiquement destinée aux étudiants.
Un logement meublé est une habitation équipée où le locataire doit pouvoir s’installer en apportant ses seules affaires personnelles. Sur place, on doit donc trouver le mobilier nécessaire à la vie courante : table, chaises, lit, armoires, lampes ainsi que des équipements utiles (plaques chauffantes, réfrigérateur). La mention « semi-meublé » qui apparaît parfois dans des annonces de location et qui désigne en fait la présence d’une cuisine équipée n’a, en réalité, aucune valeur juridique. Pour qu’une habitation soit louée « meublée », l’ameublement de la cuisine ne suffit pas.
Le bailleur est, en outre, tenu de remettre au locataire un logement décent. Décent, selon la loi, cela veut dire : « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation » (loi Solidarité et renouvellement urbain).
Un logement décent comprend ainsi a minima une alimentation en eau potable, un WC – qui peut se trouver à l’extérieur s’il n’y a qu’une pièce – et un chauffage normal. Le logement doit aussi disposer d’une surface minimale habitable au moins égale à 9m2.

Les clauses obligatoires du bail meublé

Il n’y a que trois clauses obligatoires à la signature d’un bail meublé :
1/ la durée de la location est au minimum d’un an pour un bail meublé ordinaire.
2/ le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.
3/ au terme de la durée de location, le propriétaire peut renouveler le bail en y ajoutant des modifications s’il le souhaite, ou bien refuser le renouvellement en apportant des motifs légitimes et sérieux, tout en respectant un délai de préavis de 3 mois.
Toutes les autres clauses (montant du loyer, montant des charges, etc.) sont laissées à la libre appréciation des parties.

Particularités du bail meublé étudiant

Le bail meublé étudiant se distingue d’un bail meublé ordinaire par :
- une durée minimale de location ramenée à neuf mois
- l’absence de tacite reconduction du bail à expiration de celui-ci. Le locataire étudiant et le propriétaire doivent donc signer à nouveau un bail s’ils veulent continuer à louer dans les mêmes conditions.
Avantage pour l’étudiant : en signant ce type ce contrat, il peut se permettre de ne payer un loyer que pendant neuf mois et employer son argent à d’autres dépenses pendant les vacances d’été.
Avantage pour le bailleur : il peut anticiper plus facilement le départ d’un étudiant au terme de son année scolaire. En outre, une durée de bail réduite permet de récupérer son bien rapidement si l’on n’est pas sûr de vouloir louer longtemps au même locataire.

Pour renseigner propriétaires et étudiants : Agences départementales pour l’information logement (ADIL) : www.anil.org/adils/carte.htm ou 0820 16 75 00

source : FNAIM

Dès 1982, la loi Quilliot faisait du droit à l’habitation un droit fondamental. En 1990, avec la loi Besson, le droit au logement devenait un « devoir de solidarité pour l’ensemble de la Nation » consacré comme objectif à valeur constitutionnelle par le Conseil Constitutionnel . Néanmoins, ce droit restait jusqu’ici une notion essentiellement théorique car non sanctionné juridiquement. Avec la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, le législateur a souhaité modifier cette situation. Désormais, les citoyens peuvent exercer concrètement leur droit au logement, mais la démarche reste ardue et le parcours relativement complexe.

Que signifie « l’opposabilité » du nouveau droit au logement ?

La loi du 5 mars 2007, dite loi « Dalo », a créé l’article 300-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel « le droit à un logement décent et indépendant » est « garanti par l’État ». Le législateur pose donc le principe d’une obligation de résultat pesant sur l’Etat. Devenu opposable, le droit au logement autorise le citoyen à se retourner contre le garant de son droit pour qu’il le fasse respecter. Concrètement, l’opposabilité prend la forme de deux nouveaux recours : un recours amiable à exercer en préalable devant une Commission de médiation, voie d’action ouverte depuis le 1er janvier 2008, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif, effectif depuis le 1er décembre 2008 .

Qui peut exercer le droit au logement ?

Pour faire jouer son droit au logement opposable, le demandeur doit remplir un certain nombre de critères. En premier lieu, il doit être de nationalité française, ou résider sur le territoire français de façon régulière et permanente. En second lieu, il ne pas doit être pas en mesure d’accéder par ses propres moyens à un logement ou s’y maintenir. Autrement dit, ne seront recevables à saisir la Commission de médiation que les personnes justifiant avoir mené toutes démarches utiles, en vain, pour trouver un logement à louer ou pour sauvegarder leur bail. À noter : la condition relative à la nationalité ou à la résidence ne concerne que le droit au logement stricto sensu. Elle n’est pas requise pour une demande d’hébergement.

Comment s’exercent les recours ?

Recours amiable

Le recours amiable doit être introduit devant la Commission de médiation du département du demandeur. Cette formation est chargée d’apprécier, au cas par cas, si la demande de logement est urgente et prioritaire. À cet égard, bénéficient d’une présomption favorable les personnes qui :

• n’ont pas reçu de proposition adaptée à une demande de logement social,
• sont dépourvues de logement,
• sont menacés d’expulsion sans possibilité de relogement,
• sont hébergées ou logées temporairement dans un logement de transition (logement-foyer, résidence hôtelière à vocation sociale),
• sont logées dans des locaux impropres à l’habitation, insalubres ou dangereux,
• ont à leur charge une personne en situation de handicap ou au moins un enfant mineur, ou sont elles-mêmes handicapées, et occupent un logement non décent ou sur-occupé .

Ces critères ne lient pas la Commission. Elle exerce un pouvoir souverain d’appréciation sur les éléments qui lui sont soumis. En particulier, elle tient compte de la situation personnelle du demandeur et des démarches qu’il a accomplies. Elle peut organiser des auditions. Le demandeur, quant à lui, peut se faire assister par les services sociaux ou par une association agréée de défense des personnes en situation d’exclusion. La Commission rend sa décision dans le délai de 3 mois à compter de la réception du dossier. Celle-ci est notifiée par écrit au demandeur dans un document motivé, qu’il s’agisse d’une décision favorable ou de rejet. Lorsqu’elle accueille la demande, la Commission enjoint le préfet de procurer un logement au demandeur. Si le relogement n’a pas lieu dans les trois mois, ce dernier peut mettre en oeuvre le recours contentieux devant le tribunal administratif.

Recours contentieux

Si le tribunal constate que la demande a été reconnue prioritaire par la Commission mais que le demandeur n’a pas obtenu de solution à sa situation, il peut ordonner à l’Etat de le loger, le reloger ou l’héberger aux vues de ses besoins et de ses capacités. Cette injonction peut être assortie d’une astreinte dont le montant n’est pas destiné au requérant, mais versé au Fonds d’aménagement urbain, destiné à financer le logement social.

source : FNAIM